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政府這作為「罄竹難書」 專家批：打炒地淪草打地
中央銀行13日舉行「強化銀行購地貸款風險控管措施」會議，促請銀行訂定內規，落實借款人依限動工興建並訂定「打炒地」四大措施。房市趨勢專家李同榮表示，央行措施值得肯定，但政府若趁著房市熱絡大量持續標售公有土地，「打炒地」終將淪為「草打地」。

 

李同榮指出，過去大家千呼萬喚政府「打炒房」不如「打炒地」，果然，央行於去年12月17日新增規範購地借款人應切結於「一定期間」內動工興建。此項措施的確可以有一定程度規範囤地行為，值得肯定。

但他認為很多政策實施不是無法可管，而是有法不管，猶如過去紅單納管課稅政策實施，都不是無法可管，問題都出在於執行力不夠堅實，才會造成效率不彰。

李同榮表示，目前炒地的火苗來源，來自政府趁著房市主升段期間大量標售公有土地，地價屢創新高，成為市場追漲指標，國產署與地方政府等於間接助漲地價不合理上漲。

尤其最近台積電（2330）到高雄擴廠訊息一發布，高雄市政府就火速標售20筆土地，其中18筆土地順利高價脫標，華雄建設董座以個人名義買下楠梓商三土地，單價64.21萬元創區域新高，溢價率高達104.4%，市府的行銷手法的確不遜於民間企業。

不只高雄，六都標售土地聲浪一波未止一波又起，簡直罄竹難書，一旦炒地火源不熄，加上打火執行不力，「打炒地」恐終將會淪為「草打地」。

央行唯恐金融機構執行不力，重蹈覆轍，特籲請金融機構辦理購地貸款，應將以下項目納入授信內規，作為內部稽核及查核重點：

李同榮認為央行祭出嚴審購地有關開工的認定，最長以18個月為原則；無故未動工興建者，應逐步按合理比例收回貸款等，顯示央行已警覺到打炒地的重要，一肩扛起打火急先鋒之責，無奈國產署與地方政府不斷標地的行為，因各部門各行其道，實難達到打炒地綜效。

李同榮表示，政府不是不能標售土地，建議應配合公有土地標售，大力推動社宅；暫緩或選擇適當時機標售公有土地：嚴格把關公有土地標售之限期開發；考慮各都會公有土地暫時全面以使用權標售並只租不售。



示意圖。業者提供

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房價飆漲年輕人買得起？ 他曝醫生夫妻也被迫放棄人生計畫



萬物皆漲的時代，動輒2、300萬的頭期款，對青年首購族來說是筆不小的負擔。記者季相儒／攝影


 

政府連番祭出打房政策，但台灣房價依舊漲不停，動輒2、300萬的頭期款對年輕人說是一筆不小的負擔。有網友表示認識一對醫生夫妻，即使兩人都從事高薪的醫療產業，但收入頂多只夠在台北市蛋白區置產，為了養房更放棄生第二胎的計畫。

有網友在PTT以「房價如此高，年輕人都不會有無力感嗎？」為題發文，他提到2010年後台灣房價直線飆升，政府既得利者也不會拿石頭砸自己腳，實施課重稅或升息等政策抑制房價，他納悶「年輕人好像也不是很在乎」，未見民眾抗議或當年的無殼蝸牛運動，反問是否年輕人已打算不婚不生，或是乾脆移民海外遠離台灣。

對此有網友認為買房負擔並不重，他認為現在每個月房貸和房租的金額差不多，重點在頭期款，他表示這2年股市大漲，若是一對收入較好的夫妻，加上懂得投資，只需5年左右就能存到2、300萬的頭期款。另外他提到，利用銀行信貸也可以湊齊買房頭期款，「只要過了頭期款這關，後面就只是拿房租繳房貸而已，難在哪？」

另外還有人舉出一對醫生夫妻朋友的案例，他提到雖然夫妻二人都是醫生，即使朋友老婆用未來當上主治醫生的薪水估算房貸，評估後僅能負擔台北市北投區或萬華區的三房物件。若想要生二胎，還得先待在婆家的老公寓存錢，前陣子朋友老婆甚至大嘆「乾脆不生第二胎，養不起」。

「醫生買房難處」文章曝光後引起同業共鳴，有人表示科技業受惠這波年薪、股價、房市暴漲，資產累積早已不是醫師能夠追上，他大嘆當年成績比較差的同學早在新竹大賺；另外還有網友認為「開業發大財的時機已經過了」，他直言「現在醫師就是一個餓不死的行業而已」，收入反而被懂得炒股的航海王、晶片王輾壓；但也有人表示一位牙醫同學在市區開業幾年後，選擇在偏鄉置產服務當地，甚至定時到學校替學童義診，偉大情操讓他直呼「人生不是只有精華區的房子」。

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圖為房市示意圖。圖／聯合報系資料照片


房市熱烘烘，眼看房價高漲，有自住需求民眾愈看愈焦急，決定咬緊牙關買房，以免再等下去就高攀不起；不過央行已表明2022年預計升息，當貨幣政策方向改變，房貸族荷包恐縮水，投資理財又該如何操作，盤點5件你該知道的事。

2020年底至今，央行接力祭出4波選擇性信用管制，力道逐步加強，但房市交易依舊熱絡。

探究背後原因，台經院產經資料庫研究員暨總監劉佩真分析，除了年底前購屋需求出籠，首購、換屋等剛性買盤進場，而國內物價蠢蠢欲動，不動產被認為具有保值、抗通膨效益，也帶動換屋與置產族群積極搶進。

不過央行總裁楊金龍在2021年底的記者會上，已明確定調2022年的貨幣政策基調「一定朝緊縮方向走」，暗示今年將會升息；他也特別提醒，首購族應注意利率風險，提前做好財務規劃。

●當央行升息，房貸族荷包恐怕跟著縮水

央行調升政策利率將連帶影響房貸利率，這也是楊金龍一再提醒民眾「利率並非永遠不變」的原因；購屋前，除了衡量自身財務能力，也要考量利率走升後的情境。

至於利率會升多少？2020年爆發COVID-19疫情後，央行為了穩住市場信心、助企業度過難關，宣布降息1碼；如今台灣景氣強勁復甦，去年經濟成長率突破6%、創下11年新高，楊金龍表示，會在適當時機把利率調回來。

換言之，當央行貨幣政策走向緊縮，升息幅度「至少1碼」。

若以購買總價新台幣1500萬元的房屋、貸款1000萬元、分20年期，以單一利率1.33%試算，平均每月本息平均攤還金額為4萬7477元。

假如房貸利率跟著調升1碼、變為1.58%，則每期房貸金額將增至4萬8263元，每月多了1146元，一年就增加了近1.4萬元的支出。若貸款總額更高、升息幅度更大，房貸族群增加的支出也將更為沉重。

●若仍有買房打算，財務規劃要注意哪些事？

儘管房價迅速攀高，部分民眾基於人生階段的規畫，仍會有購屋、換屋的剛性需求；面對高漲房價以及利率變數，台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧提醒，財務規劃不能太緊繃，申貸行則不妨找薪轉戶或有信用往來的銀行，或許能有較優惠的利率或貸款成數。

江怡慧指出，這半年來房價上漲太快，出現一個特殊狀況，銀行估價跟不上房價上漲的速度，可能導致原本以為能貸到1000萬元，實際上只有800萬元。

此外，政府祭出多項房市管控措施，調降部分族群的貸款成數、取消寬限期，購屋民眾務必衡量自身財務狀況並預留空間，「財務不能抓到很緊繃，沒有彈性也不好」。

而民眾挑選銀行承做房貸時，江怡慧建議，找薪轉戶、信用卡配合的銀行，可能因為信用紀錄良好，有小小的空間可以更優惠。

●央行升息後，對房市有什麼影響？房價還會持續上漲嗎？

面對高漲房價，不少人認為升息才是澆熄房市熱度的關鍵，不過江怡慧指出，升息與否不是決定房市走向的單一因素，資金水位寬鬆、持有成本低，以及原物料大漲、營建成本飆高，都是支撐房價居高不墜的原因。

劉佩真也說，即便央行未來1年升息1碼，利率只是從歷史低點向上緩慢爬升，對房市的實質影響有限；真正要對房市造成實質影響，可能得到2023、2024年，利率有比較大幅度的變化，影響才會較顯著。

去年房價漲勢猛烈，買賣雙方對價格認知差距拉大，劉佩真認為，房價已經處在高原期，接下來買賣雙方要磨合出價格共識，交易時間將會拉長，而且政府房市管控措施全面升級，也會讓市場降溫，預估2022年房市轉呈高檔整理，價格仍會緩步上揚，只是增幅不會像去年下半年這麼明顯。

●央行2022年下半年可能升息，選擇性信用管制措施會因此退場嗎？

央行升息將讓買房成本增加，不過劉佩真認為，央行選擇性信用管制不會就此退場，「央行還是會持續管控，甚至會等到房市過度冷卻，才會鬆手」。

劉佩真指出，資金多與利率低是支撐房市熱度的關鍵，從資金面來看，市場資金依舊寬鬆，而且政府加碼投資台灣三大方案，意味台商資金回流的浪潮還會延續，有助於工業地產、商用不動產交易續熱。

至於利率面，假設美國聯準會第2季升息，台灣則可能落在下半年，就算升息1碼，也是偏低水準，「要改變房市多頭市場，還不太容易」。

回顧上一波房市大多頭，央行2010年至2014年共祭出4波選擇性信用管制，劉佩真表示，其實2015年房市就已經冷卻，但央行直到2016年房地合一稅上路、房市冷颼颼，才宣布退場。

劉佩真認為，這波房價上漲非常猛烈，部分區域甚至1年內漲幅逾2成，引發居住正義的探討；也因此，央行在處理選擇性信用管制態度會更謹慎，2022年也不見得會退場。

●2022年利率將走高，對民眾投資理財有什麼建議？

不動產長期被視為保值、抗通膨的標的，也因此當國人有足夠資金，往往就想要投入房地產。

不過利率逐漸走高，香港戴德梁行（台灣）董事總經理顏炳立日前表示，雖然市場開價「群魔亂舞」，真正成交還是謹慎保守，房市有熱度、但不會漲到雞犬升天。

顏炳立進一步指出，現在的房市買氣主要靠剛性需求支撐，等到自用型、購買蛋白區的需求結束後，交易量就會縮水；當房市沒有量，房價未來就不易漲，如果基於投資考量，大筆資金砸下去卻只有2.5%的報酬收益，並不是好選擇。

展望2022年投資趨勢，台股仍是許多人的選擇。台新投顧總經理李鎮宇分析，美股不會有2021年好，上方空間有限，台股則從2021年的「百家爭鳴」走向2022年「半導體日不落」，因為人工智慧（AI）運用領域正快速擴散，以及5G、雲端計算、物聯網、電動車背後都少不了半導體。

李鎮宇表示，半導體產業在美中對抗大局之下，已經鞏固領先地位，加上新技術應用廣、資本支出爆增等因素，可以預期「半導體領軍台股上看兩萬點」。

至於外幣配置，凱基銀行分析，2022年上半年市場對聯準會升息的預期持續升溫，上半年應以持有美元為主；下半年聯準會若開始升息，預估歐元、英鎊、澳幣、紐幣及南非幣等非美貨幣有機會出現一波反彈行情，投資人可觀察當時狀況，考慮酌量將美元轉換至非美貨幣。

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央行打炒房政策，仍難抵禦龐大資金躲通膨、湧進房市熱潮。央行昨（27）日公布，11月國銀房貸與建築貸款餘額雙雙再創新高，其中國銀房貸年增率走高至9.44％，寫三個月以來新高，雖然建築貸款年增率下滑至14.25％，但仍寫下雙位數成長，民眾出現疑慮，央行打炒房政策是否無效。

根據央行數據，11月國銀購置住宅貸款餘額為8兆6,994億元，續創歷史新高，較10月暴增848.27億元、增加金額創寫下今年最大，年增率更升至9.44％，結束連四個月下跌，寫三個月以來新高。

11月房貸餘額較10月暴增，是否代表央行打炒房政策無法延續到11月央行官員否認，指出央行持續對持有多戶或是投機型炒作建商囤地，給出貸款限制，但是在11月的購屋貸款中，有許多是首購族，名下僅有一間住宅貸款，「央行從來不覺得，這種貸款必須要限制」。

央行官員分析，11月國銀房貸增加有三大原因：分批整戶貸款一次交屋、科技大廠擴廠預期房價上升心理發酵、年底購屋旺季。官員分析說，觀察六都買賣移轉棟數，房市成交量一直在回溫，都是價量俱增，房價提高以及房市交易量增加，都會推升房貸餘額。

央行官員強調，年底原本就是購屋旺季，受到國人喜歡在農曆年前搬進新屋，交屋潮以及疫情趨緩後的遞延性買盤，推升房貸餘額。

央行強調，整體房貸放款成數都有在控管，12月也祭出第四波選擇性信用管制措施，自然人名下第三戶以上購屋貸款，以及購地貸款、餘屋貸款與工業區閒置土地抵押貸款，都已經分別下調到四成、五成、四成、四成，直接從貸款成數調控。

而被視為建商推案信心指標的建築貸款，11月款餘額為2兆7,537億元，續寫新高，月增278.85億元，為四個月以來最大，年增率下滑至14.25％，連續四個月下滑，雖然寫19個月以來最低增率，但仍是雙位數成長。
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許多人都知道存錢的重要性，卻缺乏緊急預備金，一旦發生需要用錢的急迫事件，只能將投資工具變現，甚至是借貸來應急，對此專家提供準備方法，值得參考。

Q:緊急預備金是什麼？如何存到這筆錢？

A:CFP國際認證高級理財規劃顧問蔣竣植解釋，緊急預備金顧名思義，就是急用時須使用的「現金存款」，通常這筆錢在短時間內不會動用，但有突發狀況時要能夠立刻提領使用，屬於一種專款專用的理財工具。

既然短期內不會使用到緊急預備金，可以把這筆錢拿來投資股票、基金或買儲蓄險嗎？對此，蔣竣植表示，「緊急預備金可說是專款專用的帳戶，閒置時也不能拿來投資股票、基金或買儲蓄險。」帳戶裡的錢一定要是現金存款，原因有2：


急用時若因帳戶沒錢而將投資工具變現，像是賣掉持股、基金或解約儲蓄險，可能導致虧損
原本的投資目標將延遲達成，舉例來說，長期存股是為了準備退休金，卻在中途賣出持股變現急用，會打亂退休計劃。


有關如何存緊急預備金，蔣竣植提供1個最佳的方法，就是設定每月薪水入帳後，自動轉存一筆金額到儲蓄帳戶；至於每月該存多少錢，因為至少要準備3～6個月的生活費，所以可以將每月薪水乘以3～6倍，算出大概金額，再按照個人每月開銷情況調配。

Q:知道重要性，但缺乏緊急預備金，該怎麼做？

A:多數小資族和社會新鮮人認為，月收入不高以至於無法存錢，對此蔣竣植提供2種收支管理方法，擺脫零存款人生。


記帳與定期查核帳目：記帳1個月找出不必要的花費，並估算出每月必要的花費金額，假設每月基本開銷1.5萬元，只要定期檢視這個帳戶的使用情況和餘額，就能避免超支。
分戶理財法：將每年須繳付的稅金、保費等固定支出除以12個月，每月平均分攤存到另一個帳戶，在繳費期間直接從該帳戶領用，不但不會造成當月（例如5月報稅季）支出壓力大，也能做好儲蓄。


蔣竣植指出，擁有收支管理的能力就可以增加儲蓄，也能存到緊急預備金，但要注意的是，存放緊急預備金的帳戶是「只進不出」，只能用在無預警的急迫事件（例如無薪假、失業、房屋漏水的修繕費等），了解這一點之後，可以遏止看到帳戶有餘額就想隨意花用的衝動。

Q:哪些情況可以將緊急預備金移為他用？

A:蔣竣植表示，隨著年紀與責任的增加，每個人須準備的緊急預備金額度不同，一旦緊急預備金累積超過原先設定的目標值，有些人可能就會想用來投資或還清債務。

對此蔣竣植建議，想將緊急預備金移為他用，必須注意2件事。


加碼投資部位：應區分緊急預備金與投資帳戶，想加碼投資時應使用投資帳戶，該帳戶80%用於既定的投資計劃，預留20%用於逢低投入，並謹記行情不只會上漲也會下跌，確實做好風險管理。
還債務：須衡量收支情況，避免積蓄用盡。可以先償還部分債款，並持續維持儲蓄習慣，讓緊急預備金保持在一定的額度。


蔣竣植舉例，曾有一名卡債族經過財務諮詢後，從零存款存到一筆緊急預備金，但心急之下將這筆錢全數用於償還卡債，卻忽略其他的生活開銷，回到沒有積蓄的原點，容易再陷入借貸危機。

緊急預備金除了用在不可抗力的事件之外，面對重要但不緊急的事時，應謹慎評估動用的金額比例，才能持續執行理財計劃。

文章來源：ＭＯＮＥＹ錢雜誌

全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰12/22日表示，後疫情時代之全球環境充斥資金氾濫、低利率與通膨現象，且大量資金搶進股市、房市與黃金市場，國內預售、新成屋市場今年更出現推案爆量情形，推案總金額破1.83兆元、年增11%，逆勢上演五連漲。



他認為，政府接連祭出四波打房政策，接下來開發商在土地、建築融資貸款困難之下，購地動作恐將轉趨保守，明年土地交易量可能會減少20%。



對於明年房市表現，賴正鎰認為，航運塞港至少還要2年才能緩解，市場通膨情況短期內恐無法退散。而國內房市方面，在大環境依舊是通膨、建材成本飆漲下，消費者為求保值，明年還是會照買房。



不過，他指出，因民眾購屋自備款受限央行緊縮貸款成數而增加之下，明年房市應該會轉為溫和表現，惟建案在續反映建築成本上漲之下，認為建案價格仍會續升。



他預估，明年預售、新成屋總推案量將萎縮20%、約為1.45兆元，整體市場呈現「量縮、價續揚」格局；他認為，政府打房失靈，是搞錯方向，建議應從控制物價，制定合理的土地買賣機制等方向著手才對。



賴正鎰表示，全球持續低利率政策和空前的寬鬆貨幣政策環境，加上各國政府啟動大規模的財政刺激政策，加重市場通膨。在全球熱錢氾濫之下，各國股市、房市多不約而同的同步噴出表現。



賴正鎰認為，政府推動多項重大公共建設，又碰上台商回流擴廠等需求，企業與建商都在搶工、搶料，導致物價指數與建材原物料飆漲，至今年11月的營建工程物價指數，更創下2008年金融風暴後近13年之高點。



賴正鎰說，各地方政府看到房市熱，不斷拿出公有土地標售，導致土地價格翻揚，建商為了永續經營，只好高價標地以利後續有土地存糧繼續推案，因此就算政府打房政策緊縮土建融貸款額度，建商只能咬牙、高價獵地推案。不過，在資金借貸變困難之下，也將影響開發商獵地動作，認為明年土地交易量估降20%。



他指出，全球航運在未來兩年內，都還會塞車，在物價持續維持高檔，加上建築成本上升，建商利潤不斷被侵蝕，現在平均每年獲利率僅剩3%，建商經營進入微利時代。



他表示，由於原物料價格難以管控，在建築成本高漲且又無法控管之下，不少建商推案策略從原先預售方式，改採先建後售的新成屋銷售，才能避免與消費者衍生合約相關糾紛；在建築業進入微利時代之下，他預告明年房價在反映建築成本之下還會繼續漲，而且還可能再漲10%左右。

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房價居高不下，大多人買房都會透過貸款減輕負擔，不過遙遙無期的還款年限，同樣讓人承擔龐大壓力。一名網友就透露，自己年近40歲，打算將原本擁有的公寓賣掉並買下社區大樓，但經過試算，發現想買新房得貸款約900萬元，等於每個月得繳3萬多元的房貸直到70歲，讓他因而卻步，文章引發熱議。

原PO在PTT發文表示，他名下擁有一間公寓房屋，買了5年多左右，目前還剩下200萬元的剩餘房貸，若現在賣掉還清，雖然仍需看最終賣出價錢如何，但他估計至少能多出200多萬的現金。他接著說，最近看見五股某間預計3年半後完工的新成屋，周圍生活機能頗佳，令他相當心動，正盤算是否要賣掉公寓舊房，搬進新的社區大樓。

然而，原PO指出，若真的要賣房後買下這間五股新屋，他大約還需要貸款900萬元，以利率1.5%、30年房貸試算的話，每個月得還款3萬多元，而他現在年近40歲，也就是說，需要背每月3萬多的房貸直到70歲，想到這裡不禁讓他有些卻步，並好奇問起「大家如果有跟我雷同的狀況，你們是如何克服這種內心的恐懼感呢？」

文章曝光後掀起討論，大多網友都認為原PO不必擔心，紛紛留言「有什麼好恐懼，租屋還不是要付超過30年」、「傻傻的，比房貸利率低的資金哪裡找」、「你要想沒買房30年後怎麼辦，更恐懼吧」；許多人更認為貸款年限越長越好，直呼「利率很低，只要你的投資回報高於利率，理論上借越多越好」、「以現在漲幅，過幾年就抵銷房貸利息，我還恨不得有40年、50年房貸」、「通膨成這樣，借越久越賺」。

隨後原PO在留言區補充，他真正擔心的是碰上中年失業，害怕未來還不出貸款，對此網友們也回應「老實說房貸繳不出賣掉就好了，真正過不去的坎是怕難以脫手或是賠售」、「等通膨後再賣掉，你還會多出許多，沒人叫你繳完才能賣」、「房價只會越噴越高，繳不起也無所謂，賣掉還能倒賺」、「你把買房當作消費才會恐懼，其實買房只是把現金換成資產，只是資產換回現金時有點作業時間而已」。也有網友建議「如果你租房不會租那麼好的，為什麼買房要買那麼貴的？你可以接受租什麼房，就買什麼房不就好了」，原PO回應「有點一語驚醒夢中人，我還是評估看看，量力而為！」

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疫情、失業、投資失利等意外事件，可能讓原本的生活因為缺錢而產生不好的情況，此時若有好的財務體質，可降低意外的衝擊。 

個人財務短期間出現生活資金嚴重缺乏、資產價值大幅縮水等情況，多是因為意外事故的發生，例如投資市場大幅重挫、生重病、失業等，去（2020）年3～4月的疫情造成全球主要股市大跌，以及今年4月底至5月中台股重挫，就讓許多人的財務出現大問題。

雖然意外無法避免，但若擁有一個健全的財務體質，就能大幅降低個人生活受到的影響，現在就藉由以下4步驟，一步步來改善或健全個人的財務狀況。

步驟1 計算資產和債務 檢視資金水位

盤點個人所有的資產和債務，包括有什麼、在做什麼工作等，這是了解自己「今天的位置」，類似開始減肥計劃之前，要先量體重。

做法是，檢視每月收入有哪些？個人的銀行帳戶裡有什麼？例如活儲、定存、台幣、外幣等，以及為什麼要在該銀行存而不是在另一家銀行？其中有哪些是支付每月開支，哪些又是充當緊急預備金，會不會有太多閒錢存在銀行，沒有發揮更大的效益？

其次，長期投資部位有多少錢？其中退休與教育基金帳戶各是多少？投資的股票、債券等又各占多少比例？至於房地產，若是自住，是否要列入資產中看個人意願，畢竟正在住，不會變現，就如同一塊蛋糕不可能吃掉又賣掉賺錢，況且市價多少與實際賣出後的價格可能有落差，若暫不列入可讓淨資產更真實反映現況。

總結資產後，接下來必須對債務進行核算，包括信用卡債務、助學貸款、房屋貸款、汽車貸款等，每筆債務都要清清楚楚。

最後，將資產扣除債務，就可以了解個人現階段擁有多少淨資產價值。至於淨資產價值是不是符合個人年齡的水準，有一些評估方法，例如參考各年齡階段的平均水平，35歲以下的淨資產約至少為年薪的5～7成、40歲約至少為年薪的2倍、50歲約至少為年薪的4倍、60歲以上約為6倍。

另外，富達投信也提供「年齡倍數法則」，從年齡與所得倍數來評估儲蓄準備是否足夠，即30歲應該存1倍年薪、40歲存3倍、50歲存6倍、60歲存8倍。

了解目前個人擁有的淨資產價值、退休基金與教育基金等資產淨值水位，若已經超前很多，請繼續保持這樣的好成績，但若持平或嚴重不足，接下來請採行步驟2。

步驟2 建立SMART目標 明確設定執行方案

建立SMART目標前，要先問自己想要到哪裡。SMART代表特定（Specific）、可測量（Measurable）、可實現（Achievable）、相關的（Relevant）和需要多少時間（Time-bound）。

寫下每個目標，無論大小。同時想一想誰對自己最重要？最喜歡什麼活動？退休前希望擁有什麼樣的生活品質？希望什麼時候退休以及退休生活要怎麼過？這些問題可以協助聚焦找出資金用途、改善財務狀況。

然後，將這些答案放入SMART框架中。務實地設定執行方案，例如每月應該存多少錢、應該投資年化報酬率多少的商品，若是無法達到目標金額，是該降低目標還是拉長準備時間？

步驟3 擬定預算 控制現金流量

有預算的目標就是計劃，沒有預算的目標只是一個夢想。擬定預算可以衡量並控制現金流量，清楚每個月將有多少額外的錢可以用來實現目標、還清債務需要多長時間，以及每月須存下多少錢來支付學費、存退休金等。

這一步需要一些時間，因為消費、投資理財都需要時間來調整與養成，再轉變成為一種習慣，就好像靠慢跑或節食來減重5公斤不容易，但可以做到，同樣地，養成新的預算習慣也不簡單，堅持是關鍵。

步驟4 定期檢視 確保執行成效

將步驟1～3連結起來，開始執行並定期檢視，若出現狀況則即時調整，確保設定的目標都能同步前進，符合預期。

再次強調，每個步驟都必須考慮個人情況，才能確保執行順利，也才有助於改善財務狀況。


文章來源：MONEY錢雜誌

今年上半年房市熱絡，房貸利率不但創同期新低，貸款成數也創十年同期新高，其中年齡在30～39歲間的女性房貸條件傲視各年齡層男女，平均貸款成數75.10%、平均貸款利率1.43%，房貸條件相當優越。大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，少子化及獨身主義影響，女性更重視經濟獨立，年輕女性購屋意願提高，尤其注重安全及社區管理，購置大樓社區比例較高，進而影響貸款條件。



今年貸款勝過往年 唯獨大齡女子不吃香



觀察歷年上半年度貸款條件，今年上半年女性平均貸款成數72.93%、利率1.46%，男性平均貸款成數73.14%、利率1.46%，無論男女今年上半年都創下十年來最佳的貸款條件。男性整體平均貸款成數優於女性，但分別就各年齡層男女的貸款條件來看，50歲以前女性的貸款成數高於男性，房貸利率則男女相當，但50歲以上開始出現變化，男性貸款成數高於女性，房貸利率也普遍以男性較低，其中70歲以上的女性貸款成數不足60%，貸款利率1.60%也是所有年齡層男女中最高。



郎美囡分析，去年3月擔憂疫情影響經濟，央行大幅降息一碼，之後房市受資金熱潮帶動，交易量大增，房市熱潮延續到今年，銀行看好房市發展，搶食房貸業務，利率一路探低、貸款成數增加。至於各年齡層的貸款條件，通常年紀約長，隱含的風險越高，因此貸款條件較不理想、利率也偏高，另一方面，大齡男女換屋居多，通常資金較為充裕，故貸款成數需求較低。



想有好的貸款條件 財務狀況最重要



住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，金融機構評估貸款條件，除了房屋是因素外，貸款人本身的收入、信用狀況、存款等等條件是影響貸款成數及利率的主因，故若本身財務狀況佳，或符合銀行優惠專案身分者，還是能有好的貸款條件，如果擔心成數不足的民眾，可多詢問幾間銀行，有機會能談到比較好的條件。
                 








文章來源 : MONEY錢雜誌