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央行釋打房禁令最新QA 堵死受限戶應變金流
2023-06-17 14:16:13聯合報 記者朱漢崙／台北即時報導



央行周五再悄悄向全體國銀指示三道打房新指令。本報資料照


 

央行繼周四理監事會議無預警宣布自然人第二戶購屋房貸最高成數降為7成後，周五再向全體國銀詳細說明打房新指令。

 

其中央行雖沒有在理監事會議宣布對豪宅貸款的新措施，但在周五最新函示中，對全體國銀再下達豪宅（高價宅）貸款「緊箍咒」，未來豪宅戶向銀行進行增貸必須簽下「切結書」，保證未將資金用於新購屋用途，否則一旦銀行被金檢查到將被處罰。

 

央行周五透過函示向全體國銀宣達的打房禁令，主要有幾個方向，包括：1、不論是第二戶房貸或豪宅，辦理轉貸或增貸時，銀行一律必須要求借戶簽「切結書」，保證資金不是用於買房；2、增訂新要求，銀行撥款時，須二度檢視貸款人是否「一次買兩房」，不能僅申請時確認一次就完畢。

 

國銀業者周五收到央行函示最新不動產放款業務辦理作業指引所下達的內容後，掀起一陣熱議，認為央行這次打房的力道不輸先前，且理監事會議提出的全面降低二戶房貸最高成數新措施之外，其實央行仍非常質疑現行的銀行房貸業務辦理實務，仍有投資客應變的融通空間，因此出重手，把這些金流空間全「堵死」。

 

國銀房貸主管對此說明，原先央行對豪宅戶的增貸或轉貸，只要求自撥款日起3年內辦理增貸或轉貸者，只能就還款金額超過本金平均攤還部分，以及原貸金額未達新規定貸款成數上限差額部分辦理增貸，例如豪宅貸款最多只能貸4成：「之後並沒有要銀行去追蹤用途！」

 

但這次則要求銀行，必須要求客戶簽下切結書，包括切結書必須約定「違約條款」，例如全額收回客戶貸款，倘若銀行沒照作，在金檢被發現將被懲處。

 

銀行業者對央行上述的新禁令解讀，央行這次對第二戶祭出最高成數全面降至7成的打房新管制令之外，因為評估受限戶可能會採取一些變通方式來增加融資額度，因此在最新規範中，把這些路給堵死，而且連同台北市房屋總價金額超過6000萬、其他縣市超過4000萬的豪宅或第三戶貸款戶，也全面上緊箍咒。至於以往銀行只要在客戶上門申請貸款時認定有一戶或二戶房貸即可，現在則不行。

 

行庫房貸主管分析，先前有不少借款戶一次買兩戶，由於銀行只有在受理時確認名下是否有房貸的狀況，因此借款戶也利用不同銀行在撥款上的時間差，至少有一戶，甚至二戶都可以取得未受限成數（超過7成以上）的貸款，現在央行要求不只受理之始，撥款之前得再確認第二次客戶身分是否為受限戶，亦即名下是否已有房貸，才能撥款。

 

除此之外，金融圈也憂心，現在土融成數最高只有5成，倘若貸款戶是無殼蝸牛，原本可拿到8成成數，現在倘若銀行估價認為地上物已沒有多少殘值，那麼最高貸款成數恐怕只有5成，足足被降了3成，使借款戶必須再多出好幾百萬自備款


文章來源：房地產

房市緊箍咒上路倒數 交易乍暖還寒
2023-06-06 18:23:32聯合報 記者張瑞傑/台北報導

被稱為「史上最重打炒房」措施的平均地權條例子法，內政部規畫於今年7月1日上路，該政策自2021年12月底內政部通過修法草案，即引起市場軒然大波，預售市場不得不轉換行銷策略，中古屋市場也受到波及，從2022年第一季開始，全台買賣移轉棟數逐季走跌，今年首季6萬4,291棟，與去年同期相比減少24.2%，此外，觀察今年單月移轉量，3月份全國突增至2萬7,243棟，睽違8個月的單月新高，但4月又驟減，市場交易不明朗。



房市示意圖。 記者游智文／攝影


 

大家房屋企畫研究室總監郎美囡表示，平均地權條例子法宛如房市緊箍咒，掐住投資資金流向，搭配升息及不動產選擇性信用管制，房市交易驟減，今年首季買賣移轉棟數被打回原形，如今政策定案，自用買方成市場主力，不動產市場持續上演買賣拉鋸戰，雙方試探底線，每月交易高低起伏，預期待總統大選後應能塵埃落定。

 

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，今年1月底平均地權條例修正案三讀通過後，卻拋出「不溯及既往」的震撼彈，預售屋賣方即刻收手，房價盤整程度有限，不過平均地權條例修正案上路仍會產生三大影響。

 

首先，是預售市場將以自用客戶為主結構，可預期在現今經濟狀況下，將出現蓋不出來的落跑建商，消費者要自求多福。

 

其次，不動產戰線更長，戰場更大。法規限制投資複雜度將大幅增加，受衝擊最大的高價住宅，在私法人不能持有後，將得搭配更多的財務規劃，這也促使資金轉往非主流產品，並可能衍生出新的規避方式造成意料之外的亂象。

 

其三，利差還是多數資金轉進者的想望，低價與利多兼具的區域，當資金潮水湧現，恐依舊是投機份子的心頭好。

 

郎美囡分析，新法規定私法人買受住宅改採許可制，預期法人購置不動產轉向商用，並大幅減低豪宅交易量，然而內政部表示私法人參與法拍，可保全債權人債權並穩定不動產金融市場，故納入免經許可範圍，此舉添增私法人進入法拍市場的可能性。


文章來源：房地產

威京小沈大作要來了！京華廣場今公開 每坪上看200萬

2023-05-22 17:25 經濟日報／ 記者朱曼寧／台北即時報導

 

京華廣場頂級商辦園區位居信義計畫區北延精華地段。圖／威京集團提供

 





北市商辦競爭愈演愈烈，進入戰國時代，威京總部集團旗下京華廣場頂級商辦園區今（22）日正式對外公開，該案為台北市信義計畫區北延之精華地段，並規劃ESG頂級商辦，每坪單價超過200萬元，未來將與信義區頂辦叫陣，全案預計2026年完工。

 

鼎越開發執行副總張嘉文表示，京華廣場園區建築設計規劃承襲陶朱精神，特色環繞ESG，未來將串聯產業聚落，交通上，是東、西門戶計畫與信義計畫區之三角核心區，且可讓進駐企業實踐永續發展責任，是其他競爭者無法複製，且相當適合企業布局。

 

另一方面，目前信義區商辦價格水漲船高，他強調「現在的天花板價，是以後的地板價，所以京華廣場一點都不貴」。

 

「京華廣場」為威京總部集團首度轉戰頂級商辦之力作，由集團旗下鼎越開發主導，將打造未來化頂級商辦園區，基地位處市民大道、八德路、東寧路口，三面臨路，規劃四棟辦公大樓，地下7層、地上19層，總樓地板面積約7.6萬餘坪，單層銷售面積約700~1,100坪，預計2026年落成。

 

在銷售價錢上面，預估京華廣場單坪將超過200萬元，張嘉文指出，目前台北市頂級辦公室租金仍持續上揚，以今年信義區南山廣場43樓租金每坪5,252元，若以租金換算壽險業投資不動產年化收益率，每坪價格將高達255萬元。

 

此外，2022年12月保力達以總價14.5億元，買下屋齡近20年的信義區舊商辦、統一國際大樓15樓，拆算每坪成交價高達210萬元，由此可證，信義區商辦價格不斷攀升，將帶動群聚效益，未來京華廣場投資潛力可期。

 

威京國際行銷專案經理陳大中表示，京華廣場迄今已獲多組潛在買家青睞，其中以科技化傳產製造業、科技資訊業為主，顯示本案基於地段稀缺性、附加價值高，吸引企業主置產及設置企業總部的規劃。

 

陳大中說，多數台灣企業習慣以眼見為憑，選址以已完工後的商辦為主，但無法看見整體的結構施工過程。而京華廣場從設計階段就導入全生命建築資訊模型BIM（Building Information Modeling），不僅管控施工過程，建立建築履歷表，以更嚴謹的品質管理，將確保買家權益外，同時未來啟用科技物業，進行智能化管理，提供有溫度、有價值的綜合性物業服務，讓京華廣場成為人才匯集、永續發展的未來化商辦園區。

 



京華廣場為洞悉人與自然的未來商辦，打造層層種樹大陽台，良好的工作環境照護同仁身體健康、提高工作效率，也能減少人員流動率，留住優秀人才。圖／威京集團提供
 

京華廣場3D模擬示意圖。圖／威京集團提供
 

京華廣場為北市中心罕見的ESG頂級商辦，未來將串聯產業聚落，讓進駐企業實踐永續發展責任，其他競爭者無法複製。圖／威京集團提供


文章來源：聯合新聞網

看準天龍國改建行情 房仲：不少老屋都被過度哄抬了！

2023-05-10 12:00:29經濟日報 記者朱曼寧／台北即時報導
不少人想入住有天龍國之稱的台北，據實價登錄，2022年台北市的平均購屋總價高達2,539萬元，其中以萬華區房價最親民，平均購屋總價1,490萬元，若以2成頭期款換算，僅需準備298萬元的自備款，堪稱是小資族、首購族的購屋聖地。

 

不過，房仲業者指出，近年萬華在西區門戶計畫、萬華車站BOT案、捷運萬大線的興建下，居住環境漸漸有所改善，但目前也出現不少老屋，因具備重建話題，而被過度哄抬的狀況，因此購屋時要格外注意。

 

東森房屋萬華加盟店店東留國清指出，買房選地段向來是資產保值與增值的關鍵，與北市其它行政區相比，萬華區的房價相對平實，而且萬華區還設有捷運板南線、萬華火車站、果菜市場、環南市場以及正在建設中的捷運萬大線，成熟的生活機能與穩定的剛性需求為區域房市提供了很強的支撐力。

 

目前萬華的平均購屋總價處於北市「地板」級別，即使加計自備款、裝潢費、仲介費、代書費等各項費用支出，購屋民眾僅需自備300萬左右就能買到北市門牌的精裝套房，自備500萬左右就能買到三房兩廳的剛需住宅，這個價格不僅在整個台北市範圍內很有競爭力，就算跟新北精華區相比，CP值也相當不錯。

 

留國清說，在萬華近幾年在西區門戶計畫、萬華車站BOT案等建設項目的加持下，萬華的居住環境有所改善，加上捷運萬大線的興建，以及果菜市場、環南市場的改建，未來有望磁吸更多商販及通勤族群入住萬華。

 

留國清表示，目前萬華區以屋齡3、40年以上的中古屋詢問度最高，中古屋不僅有價格優勢，而且近年來台北市政府大力引導都更與危老重建，不少老屋經改建後都煥然一新，身價也水漲船高。

 

據台北市建築管理工程處統計，截至今年4月底，萬華區累積核准危老重建計劃已經超過50件，目前萬華區新推案的開價基本都在7字頭以上，而屋齡40年以上的中古屋普遍只要4~5字頭，區域老屋改建潛力可見一斑。

 

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，近幾年都更與危老重建的題材備受矚目，很多有遠見的民眾甚至會專門到萬華購買屋齡較高的中古屋，一來可以用CP值更高的價格擁有台北市門牌、享受首善之都的生活機能，二來還有機會參與改建、坐享資產增值的紅利。

 

不過，需注意的是，近幾年北市不少具備重建話題的老屋有房價被過度哄抬的情況，甚至影響到都更的進展，建議想購買老屋潛力股的民眾一定要多看、多比較，並多諮詢對都更及危老重建有深入研究的在地房仲，未來放大改建增值成果的可能性才會更高。



資料來源／東森房屋提供




萬華街景。圖／東森房屋提供


文章來源：房地產

住戶爽了！台北最大危老案「僑安新村」變豪宅 開價上看200萬

2023-05-04 16:21:16經濟日報 記者朱曼寧／台北即時報導
 

全台北市最大危老案今（4）日登場，由日勝生（2547）集團整合12年的北市蛋黃區危老案「鑄慕RADIUM ONE」，位在光復南路靜巷內，基地面積達1,038坪，總銷達90億元，開價上看200萬元。

 

「鑄慕RADIUM ONE」座落光復南路靜巷，規劃興建地上24層、地下4樓的SRC鋼骨制震大樓，規劃坪數25-51坪，可售戶數為住宅98戶、店面4戶，該案過去為16棟老舊公寓的「僑安新村」，如今將搖身一變成為地上24層SRC鋼骨制震大樓，預估完工後將成為區段新地標。

 

日勝生集團總經理劉垚凱表示，該案高規格取得五大建築標章認證，包括WELL健康建築、黃金級智慧建築、綠建築、低碳建築、耐震建築，以行動響應全球永續目標與日勝生對於永續建築的理想與追求。

 

設計規劃上，除邀請到國內外知名建築團隊，包括聞名國際的日商日本國土開發負責營造、英國G.A Group公共空間美學設計、陳廷杰建築師事務所外觀設計與規劃、燈光大師袁宗南、環藝工程景觀設計、凱巨工程結構設計，更與新媒體藝術團隊何理互動合作，在一樓門廳與三樓公設大廳，量身訂製專屬於「鑄慕RADIUM ONE」的互動藝術創作，徹底發揮日勝生活科技的品牌精神。

 

全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，該地段為台北市蛋黃地段，所屬生活機能與名氣無虞的東區，又有國父紀念館綠地空間，交通便利性也高，還鄰近台北市最受矚目大利多之一的大巨蛋，話題與實際效益兼具。

 

而由信義計畫區一路往忠孝SOGO延伸，串聯起單價200萬俱樂部一條街，但要說起高價預售新案則集中在忠孝敦化一帶，大巨蛋附近的高價亮點則以此預售案一枝獨秀，更顯珍稀，過去因東區較具備商業特性而失衡的高價宅市場，預期在這些高價新案的接連推出下，將補漲出媲美大安森林公園周邊的豪宅價值。

 

劉垚凱表示，日勝生集團以建設、營運、循環經濟三大事業體為主軸，建設事業方面，目前全台共有8大案，包括台北市「鑄慕RADIUM ONE」、新北市三芝「日初不老莊園」、北投新秀閣案、高雄火車站站東舊宿舍案、台中捷運崇德站、櫻花站、南屯站三筆土開案、台北市館前路聯合大樓案。



「鑄慕RADIUM ONE」建築模型。記者朱曼寧／攝影


文章來源：房地產

台積電設廠案讓高雄房市大洗三溫暖 現回歸自住買盤

2023-05-02 12:36:12聯合報 記者王昭月／高雄即時報導
台積電設廠議題讓高雄房市從交易熱燙到移轉棟數減量，近一年來大洗三溫暖，大家房屋企劃研究室總監郎美囡指上月台積電法說會發布高雄28奈米改為先進製程後，投資人趨於保守觀望，市場目前以自用為主。

 

據高市地政局統計顯示，高雄今年第1季買賣移轉棟數為8025棟，交易量回到資金熱潮前，而近3年高雄單季最高移轉是在2021年第四季，共1萬3595棟，去年首季仍有1萬多棟，第2季移轉量則維持約1萬棟。

 

郎美囡指高雄近幾年房市受半導體產業牽動，台積電來不來設廠都影響市場信心，但觀察整個房市交易，去年下半年起交易量下跌，區域房價卻未鬆動，少數甚至走揚。

 

住商不動產鳳山文山加盟店店東鄭啟峰指出，高雄市量縮價不跌現象可以看出，新建案因建商的土地成本、人力成本上升，降價會侵蝕利潤，也影響後續推案價格，因此維持不價。

 

其次，2020年到2021年間房市交易暢旺，市場資金豐沛，建商獲利優渥，口袋深的建商能撐過市場低谷，也沒打算降價以求。不過中古屋市場若因財務緊迫或入手時間早，議價空間則彈性較大，但仍視建個案別表現。

 

郎美囡另觀察發現，台積電外，鴻海將投資250億進駐高雄亞灣及橋頭科學園區的訊息，仍激勵市場。她分析表示，就業人口向來是創造當地商機及生活機能的重要關鍵，尤其科技業薪資高、購買力強，以致亞灣區豪宅近期在市場買氣緊縮之際，仍能保有一定行情，只是不復見開價等於成交價的火熱景象。



台積電外，鴻海進駐高雄亞灣及橋科訊息，也讓亞灣房價維持一定行情。記者王昭月／攝影


文章來源：房地產

七都Q1預售屋推案熱區曝 這區爆量搶當新龍頭

2023-04-24 13:38:11經濟日報 記者朱曼寧／台北即時報導
永慶房產集團統計實價登錄預售屋備查資料統計，七都今年第1季新推案共323件，總戶數32454戶，若依七都各行政區的推案量來觀察，台南市安南區以1887戶榮登第一名，其次是高雄市楠梓區1620戶，第三為台中市北屯區1381戶。

 

永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，台南市的安南區今年第一季新推案戶數高達1887戶，共有7個建案，平均每個建案約270戶左右。安南區因為鄰近台南的傳統市區，生活機能完善，且區域內沒有嫌惡設施，還有安南區副都心(商60)的開發，因此吸引到了不少民眾選擇到安南區買房。

 

此外相對於台南傳統市區，安南區的優勢就是距離台南科學園區更近，且還有北外環道建設加持，因此隨著南科帶來的園區客，也會藉此為當地帶來更多的居住需求。

 

不過，陳金萍提醒，根據內政部去年11月公布2022年上半年餘屋量，安南區1000多戶的餘屋也是台南市之冠，加上平均地權條例修法通過後，預售屋將以自用需求為主，預售屋交易量減，也可能讓餘屋量持續增加，好地段、合理價格與符合市場需求的產品定位可能才能脫穎而出。

 

新推案戶數第二名的高雄市楠梓區，陳金萍說明，近年來因科技大廠設廠投資、橋頭科學園區規劃、公共建設等利多因素，讓高雄市房價飆漲，因此也吸引了許多建商紛紛投入高雄預售屋的市場，促使高雄市新推案的總戶數為七大都會區之冠，高達7510戶，其中又以楠梓區最為突出，鳳山區和橋頭區緊追在後。

 

楠梓區近年來因科技題材及多項建設的加持之下，區域發展快速且不斷帶動人口增加，楠梓是高雄市少數人口正成長的區域，且楠梓科技產業園區、橋頭科學園區等都有大廠已進駐或表態將進駐，仍將持續創造就業需求，讓當地房市備受矚目，同時也吸引建商進駐推案。

 

鳳山區可說是高雄市房價頗吸引小資族群的區域，陳金萍指出，相較於周邊如三民區、苓雅區、前鎮區等區域的房價，鳳山區都較為親民。鳳山區也一直是高雄房市交易量前三名的區域，且當地已發展相當成熟，整體生活機能便利，包括五甲、文鳳路、建國路等都相當熱鬧，目前當地新成屋房價平均單價約落在25-30萬元，房價仍屬親民。因鳳山區未來預計將有三井Lalaport購物中心落成、捷運建設等，都大大地增添對當地房市利多的消息。

 

陳金萍說明，橋頭區則受惠於「橋頭科學園區」開發，該園區於2019年啟動招商，也讓建商看準此商機，積極推案。近期，鴻海集團也正式與高雄市府簽訂意向書，宣布未來三年將在高雄投資達250億元，將於「橋頭科學園區」、「和發產業園區」及「亞洲新灣區」發展電動巴士、電池產業鏈及設立南部服務中心，可望再為橋頭區帶來開發利多。知名大廠的進駐往往也是促進區域發展的關鍵，除了增加工作機會外，也帶動周邊住宅需求。



永慶房產集團統計七大都會區2023Q1預售屋新推案熱區，台南市安南區以1887戶榮登第一名。圖／永慶提供




資料來源／永慶房屋


文章來源：房地產

北市最大海砂屋都更整合案 邁步

2023-04-20 23:31:24經濟日報 記者朱曼寧／台北報導





北市延壽國宅模擬圖。圖╱北市都發局提供


 

台北市最大海砂屋都更整合案「延壽國宅」最後一塊拼圖完成。

 

中華工程（2515）昨（20）日舉行原延壽國宅J區「中工鳴森苑」動土典禮，該案基地面積逾3,000坪，規劃興建地上21層、地下四層SRC建築，可售154戶，總銷上看100億元，每坪單價上看120萬元，預計下半年對外銷售，全案2027年完工。

 

台北市長蔣萬安表示，該案從2015年整合到現在，過程相當辛苦，住戶不是不願都更，而是對相關權利義務不熟悉，後來透過市府協助，跟民眾講解海砂屋獎勵容積分配等，原住戶了解後才慢慢整合成功。

 

中華工程董事長周志明表示，中工近年積極深耕房地產市場，已成功整合民生社區延壽國宅M區（中工常翠）、K區（中工耘翠）、I區（中工碧硯閣）及J區（中工鳴森苑）等四大街廓，總面積達5,650坪，共654戶，成為台北市最大的都更整合案。

 

目前中工常翠完銷、耘翠剩二戶建商保留戶釋出、碧硯閣熱銷中，鳴森苑預計下半年開案。周志明指出，目前還有南港、樹林、松山、內湖及士林區等都更案件進行整合。

 

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，中工都更案在民生社區已屬指標，民生社區因鄰近機場等限制，樓層與戶數都蓋不了超高樓，但民生社區新案少，又具備居住機能與名氣，價格仍有走高空間。

文章來源：房地產

5年新低！6都Q1房市量縮 這兩市買賣移轉數減幅最大

2023-04-07 06:26:04聯合報 記者何醒邦、朱曼寧、游智文／台北報導
 



六都買賣移轉棟數創五年新低。專家指出房貸利率破百分之二、經濟不明朗讓買氣冷清，今年房市不能過度樂觀。記者胡經周／攝影

六都昨日（六日）公布三月買賣移轉數，數據顯示，六都全面出現衰退，年減幅度在百分之十九至百分之二十八。總計六都三月買賣移轉棟數二點一萬棟，年減百分之十八，房市移轉棟數仍維持去年下半年以來的年減趨勢。

 

 

若觀察今年第一季指標，也顯示六都買賣移轉棟數年減百分之二十四至四萬九千二百九十棟，創近五年新低。

 

台北市第一季移轉棟數五六七七棟，年減百分之二十八；新北第一季移轉棟數一二五二一棟，年減百分之二十五；桃園市第一季移轉棟數八千一百九十棟，年減百分之二十八；台中市第一季移轉棟數九千八百七十棟，年減百分之二十三；台南市第一季移轉棟數四九三二棟，年減百分之十九；高雄市第一季移轉棟數八千○二十五棟，年減百分之二十二。

 

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，買方從去年開始觀望，觀望大多達一年之久，今年平均地權條例修正案通過後，內政部表示限制預售轉售不溯及既往，買方等不到拋售潮，三月進場意願略有增加，但今年春節時間長，首季工作天數短，且市場缺乏刺激買方的利多消息，加上央行升息與否牽動房市神經，交易欲振乏力，故今年第一季買賣移轉棟數偏低。

 

縱然今年三月部分區域交易回暖，仍無法力挽狂瀾，桃園市三月移轉在桃園區有七六七棟、龜山區六三八棟，各區交易略有回籠，前幾年新案交易熱區也有交屋量，但前二個月的移轉量過低，顯示首季買氣不佳，桃園、台中、高雄在去年第一季買賣移轉棟數皆超過一萬棟，但今年第一季桃園、台中、高雄都回不去萬棟大關，台南市雖然首季年減幅不到百分之二十，但今年首季也不到五千棟。

 

郎美囡說，觀察各行政區移轉棟數，前幾年新案熱區有交屋量挹注，惟量體並不大，如台中市北屯區第一季共一二九六棟，占台中市整體百分之十三點一，但西屯區及南屯區三月買賣移轉棟數低於二月，桃園市三月以桃園區、中壢區及龜山區移轉棟數最多，不過跟去年單月上看八百棟相比仍屬低點，顯示房價未出現區域性鬆動，買方拉長猶豫期，成交量難見春暖花開。

 

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，從第一季整體表現來看，去年上半年南二都房市仍在風頭上，相比之下，今年持續受升息、通膨、平均地權條例等政策影響買氣，讓整體表現仍偏保守，今年三月央行再拋第五度升息，青安貸款一段式利率升破百分之二大關，恐讓購屋族再度面臨壓力。

 

展望未來，專家多認為房市量縮已成主旋律，價格部份會在「價平」與「盤整」間拉鋸，景文科大財金系副教授章定煊主持國泰房地產指數多年，他日前預估，今年房價恐怕守不住；李家妮則預估下半年量縮價平。


文章來源：房地產

追不上房價！台南買老屋占比4成刷新紀錄
2023-03-30 10:55:16經濟日報 記者游智文／即時報導

 



台南示意圖 。記者游智文／攝影

台南新屋房價近年狂飆，資料顯示，愈來愈多人改老屋。內政部資料顯示，2022年台南市屋齡30年以上住宅買賣達4224筆，占全市住宅買賣達四成，刷新有統計數據以來的新紀錄。

 

 

與2019年的27%相比，短短3年時間，台南中古屋交易佔比就大幅增加13個百分點。

 

東森房屋台南成功海安加盟店店長黃家珅表示，台南精華區土地資源有限，新建案價格屢創新高，加上都更或危老重建的腳步追不上房屋老化的速度，預算有限又習慣精華區生活機能的購屋民眾，只好把目光鎖定中古屋市場。

 

黃家珅表示，台南開發較早期，建築物的屋齡普遍較高，由內政部不動產資訊平台統計，截至去年Q4台南市的住宅平均屋齡高達33.6年，屋齡30年以上中古屋數量高達37萬宅，佔全市房屋稅籍住宅類數量的51.6%。

 

雖然近年來市政府推出了多項危老重建及都更的政策利多，不過由於老舊公寓整合困難，加上高漲的營建成本也讓不少民眾進入觀望狀態，導致目前台南老屋改建的進度遠不及房屋老化。

 

依據內政部營建署資料顯示，截至今年2月底，台南危老重建總計核准264件，都市更新總計核准92件，案件數量在六都中僅排第4。

 

他表示，最近幾年在南科、台積電、新興重劃區、鐵路地下化、北外環、捷運等房市題材的加持下，台南房市交易量飆升，但隨著台南市中心素地愈來愈稀缺，精華區新推案規模有限，導致新案價格屢屢衝破天花板。

 

目前台南精華區內已有新案開價站上4~5字頭，而區內中古屋的價格仍普遍落在2~3字頭，在比價效應下，預算有限又習慣了精華區生活機能的購屋民眾只好退而求其次、選擇中古屋，進而帶動中古屋交易熱度的升溫。

 

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，台南房市題材豐沛，長線值得期待，對於口袋不深又想住在精華區的購屋民眾來說，購買中古屋的確是一個CP值很高的選項，不過在民眾在入手中古屋前應留意以下兩件事。

 

首先是居住安全，很多中古屋年久失修，屋況較差，部分屋齡較高的老屋還可能存在耐震力不足、海砂屋等方面的疑慮，購屋民眾入手後往往還需要花費很多精力和時間去重新整修。

 

再者，雖然屋齡較高的中古屋價格往往便宜，但屋齡越高的物件，銀行貸款條件就會越嚴格，再加上後續的修繕成本，因此就需要購屋民眾要盡量多準備一些自備款。



資料來源／東森房屋


文章來源：房地產

不只房貸還有車貸！車貸族月還金額破2萬
 


車貸族2022年每月還款金額史無前例站上2萬元。示意圖。圖／本報資料照片


車貸平均月付額 首度突破2萬元

買房好辛苦，買車也不容易！通膨加上車價因供應鏈斷鏈喊漲，車貸金額狂飆，根據國內汽車分期龍頭和潤企業統計，新車平均貸款金額這兩年三級跳，2020年還不到百萬，2021年首度站上百萬，去年更一口氣飆上111萬，光這2年就增加17％，幅度歷年之冠，車貸族每月還款金額更史無前例站上2萬元。

疫情爆發之後，因晶片荒、供應鏈斷鏈，進而助長通膨，帶動原物料一波漲勢，這2年車價更是驚驚漲，申貸金額因此大幅走揚，從2020年的94.8萬元、2021年直接站上百萬，達到100.4萬元，2022年來到111.1萬元。

換算成平均每月還款額，與車價、貸款承作金額，同樣呈現凌厲漲勢，從2020年為1.8萬元、2021年為1.9萬元，2022年直接飆上2.1萬元，是首度站上2萬元，光疫情這2年，每月車貸就得多繳3000元，還不包括養車支出。

和潤企業發言人廖文忠分析，通膨、缺車都助長新車漲勢，然聯準會升息，帶動中央銀行跟進升息，都是還款金額增加因素，雖新車市場活絡，整體汽車分期付款業務維持不錯的狀態，但2023年通膨、美國升息、地緣政治等多重因素，仍是大環境的不利變數。

不想買新車，買中古車負擔也不小。這是因為供應鏈斷鏈導致缺車，讓流入中古車市場的車口數變少，車價折幅大減，疫情期間美國中古車價幾乎漲了4成以上，台灣很多車外匯車都是美國的中古車，所以價格跟著漲，狀況好的中古車甚至比同款新車價格還要高。

反映在中古車承貸金額上，從2020年的57萬元、2021年來到66.5萬元，2022年更直接衝破75萬元關卡，來到75.9萬元。平均月付金額也從2020年每月1.3萬元、2021年1.5萬元，2022年來到1.6萬元，與新車差約5000元。

至於這波車價漲勢何時方歇？從去年底以來至今，包括和泰車、裕日車、本田、中華三菱、現代、福特六和等國產車廠，幾乎全部漲過一輪，漲幅落在2％上下。車廠主管坦言，原物料漲幅更高，要降價頗有難度，新車漲幅其實都有「打過折」，並沒有完全反映。


文章來源：工商時報

不是高收入才能當天龍人！北市近半購屋族年薪「不到百萬」

2023-03-16 10:09:11經濟日報 記者游智文／即時報導
 



示意圖 記者游智文／攝影

在台北市買房一定是高收入族？台灣房屋集團趨勢中心根據聯徵中心資料，統計2022年在台北買屋貸款者，年收100萬以下就占了45%，將近五成，打破高收入才能在台北買房的迷思。

 

 

進一步觀察各收入區間的貸款狀況，其中100萬以下的購屋者，鑑估值1947萬，貸款成數最低，僅七成，平均利率則最高1.71 %，平均購買坪數為31.8坪。

 

400萬以上收入者，占所有房貸族的7.5%，平均鑑估值4222萬，平均核貸成數71.4%，利率1.69%，平均坪數為58.4坪。

 

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，若以百萬年收者的資料看來，七成貸款也至少要1360萬左右，以三十年期來說，每個月付貸款也逼近五萬，就算月入八萬，房貸支出仍超過六成，因此理想狀況是雙薪家庭合力買房，不過也由於財力有限，多半只能買得小、買得老或買得遠，因此貸款成數和利率略為遜色。

 

張旭嵐指出，市場上也常見許多父母擔心子女薪資追不上房價，就先幫子女出頭款購屋，再由子女繳交貸款，或是直接藉由子女名義購屋置產的狀況，所以才會出現低薪資揹高房貸的情形。

 

第一建經研究中心副理張菱育表示，2012年起央行針對豪宅下達限貸令，到目前為止，台北市總價超過7000萬以上的豪宅，僅能貸款四成，且無寬限期，因此近年常見高資產族乾脆以不貸款的方式買豪宅，且不乏以法人名義購買，這類無貸款的交易，都不在聯徵的統計對象中，所以估計北市高資產族的交易佔比，實際上應該還會更高。



資料來源／台灣房屋


文章來源：房地產