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全台15大「最賺」預售屋重劃區曝！這三區一年漲6成

2022-11-29 09:20:21經濟日報 記者朱曼寧／台北即時報導
據591實價登錄，統計今年前三季全台重劃區預售屋價格，漲幅最高前15名中，以新竹地區上榜5區最多，又以竹北高鐵特區、台科大重劃區、金雅舊社重劃區漲勢最兇，近一年漲幅達6成以上。591指出，以竹科買盤為主的新竹，去年受惠科技業景氣暢旺，竹科新貴將大量資金挹注於房地產，因而漲幅最高。

 

漲幅第一的竹北高鐵特區，短短一年間由3字頭飆升至6字頭，漲幅65.9%，台科大重劃區漲幅63.8%居次，第三則是金雅舊社重劃區漲幅63.5%。

 

漲幅超過5成的重劃區依序為高雄新市鎮、台中市十一期重劃區、高雄大學特區，高雄新市鎮以及高雄大學特區因台積電於楠梓設廠影響，房價一年間正式揮別1字頭，甚至部分預售屋個案成交價來到3字頭，漲勢驚人。

 

十一期重劃區內知名商圈與私校林立，周圍則是被擁有台中巨蛋與漢神洲際購物中心的十四期重劃區環繞，自十四期於去年推案後，十一期房價也受到拉抬，目前預售屋成交價已破5字頭。

 

漲幅超過4成的重劃區則有竹北縣治二期、台南鄭子寮重劃區，縣治二期重劃區位於竹北核心，區域內有竹北遠百與喜來登商圈，商業氛圍濃厚，然而由於開發飽和，近年推案量少。

 

低密度、高綠覆的鄭子寮重劃區，因鄰近台南市中心，待北外環快速道路完工後，可以大幅縮短與南科的距離，周邊未來還有「南山台南廣場」，該區預售屋目前已穩坐4字頭。

 

漲幅超過3成的重劃區包括新北市土城暫緩重劃區、台中烏日高鐵特區、竹北縣治一期重劃區、桃園A7站重劃區、台南舉喜重劃區、新北鳳鳴重劃區。

 

暫緩重劃區緊鄰舊市區商圈加上捷運板南線行經，交通發達、生活機能到位，備受自住客青睞。烏日高鐵特區，不僅有高鐵、台鐵及捷運綠線三鐵交會，號稱全台高鐵站最大招商案的「高鐵娛樂購物城」也於去年底正式簽約，後勢看漲。

 

接著縣治一期重劃區為竹北重劃區中最早開發的區域，不過由於房價基期較高，因此漲幅相對竹北其他區域少。A7站重劃區為桃園市唯一入榜的重劃區，該區緊鄰新北又有桃園機場捷運行經，是不少雙北首購客移居之地。由華友聯集團自辦的舉喜重劃區，區域內可以透過台17線及台86線快速道路串聯台南各地，交通便利，加上房價基期低，漲幅表現更明顯。

 

鳳鳴重劃區位於新北與桃園交界，受惠捷運三鶯線與台鐵增設鳳鳴站，未來區域內將有雙軌交會，且重劃區緊鄰龜山工業區，大量就業人口支撐當地房市。

 

最後，台南九份子重劃區，房價漲幅近3成，該區不僅為低碳示範社區，更坐擁水岸景觀，交通方面則有北外環快速道路連接南科與市區，使得不少南科新貴選擇在此購屋。



資料來源／591實價登錄




金雅舊社重劃區。圖／591新建案提供




竹北高鐵特區。圖／591新建案提供


文章來源：房地產

國發基金、中華郵政砸80億元 增持彰銀股票



吳靜君／台北報導
2022年11月24日 

台新金與財政部針對彰銀經營權纏鬥多年落幕後，台新金持有彰銀股權由誰來接手成為外界關注焦點。彰銀第3季財報揭露的前10大股東中顯現，主要有國發基金與中華郵政兩大咖，估計砸約80億元承接彰銀股票。

根據彰銀第3季財報顯示，國發基金持有彰銀股票57萬4469張，相較於6月時的28萬8393張，大舉加碼了28萬6075張，持有股權從原本的2.75％，大舉增加到5.42％，成為彰銀第4大股東，如果以台新金8月盤後鉅額交易釋出彰銀，每股交易價格18.2元來計算，估計國發基金海砸逾50億元。

中華郵政也從持有62萬9359張，增持到79萬4554張，股權從6％提高到7.5％，為彰銀第3大股東。加碼彰銀金額逾30億元。

反觀台新金持有彰銀股票從215萬7136張減少至110萬2325張，持有股權從20.57％下降到10.41％，出清將近一半的股票和股權，並從彰銀最大股東變成第二大股東。

彰銀所公布最新的前十大股東，分別是財政部、台新金、中華郵政、國發基金、一銀、合興石化、合庫、華南銀行、兆豐總管理處財務處、台銀。

資料顯示，公股銀行都持續加碼承接，一銀持股從3.89％增至4.99％、合庫持股從1.45％增至2.39％、華南銀行從1.45％增至2.23％、兆豐總管理處財務處從1.15％增加到2.09％、台銀則是1.08％提高到1.81％；相較台灣菸酒、新制勞工退休金被擠出前10大股東之外，兆豐銀與台銀則擠進前10名。


文章來源：Yahoo！新聞網

景氣再差 也能賺進現金流、價差！4 檔家庭用品股怎麼挑？那檔連續配息 65 年，獲利超穩定！



作者：李亞珊
 
景氣再差 民眾還是得掏錢買，4 檔家庭用品股 長期配息穩定

關注美股的投資人都知道，美股具有 11 大產業，其中，「必需消費品」產業與民眾生活息息相關，該產業包含食品、飲料、居家用品、個人用品等製造商與經銷商，一般而言，較不受景氣影響，且多為成熟企業，獲利較為穩定，股價波動也相對較小，適合長期持有。

美國今（2022）年最新修正數據顯示，第 2 季實質國內生產毛額（GDP）季增年率 -0.6%，略優於市場預估的 -0.7%，該數據顯現美國陷入「技術性經濟衰退」，原因之一是民眾因高通膨而減少消費。

另根據美國日用品商最新財報顯示，因成本上升而調漲產品價格後，銷售量增幅有限或下跌，為了因應經濟衰退，各日用品商推出新產品包裝、消費者可負擔的新品與低價品，以期提升銷量。

美國聯準會（Fed）在今年 9 月 22 日（台灣時間）再度宣布升息 3 碼，如市場預期的大幅調升。

宣布升息後，美股持續走跌，3 大指數全面收黑，標普 500 指數下跌 0.8%，11 大產業中有 9 個下跌，非必需消費類股下跌 2.16%，表現最差，必需消費類股下跌 0.19%，跌幅相對較小。

本期介紹必需消費品產業中的 4 檔家庭用品股，其中包含個人清潔用品、居家日用品等，由於此類個股相對其他類股抗跌，可作為防禦型投資標的，以降低經濟衰退的衝擊。

 

寶鹼 Procter & Gamble 日用品龍頭股，連續配息 65 年

寶鹼（亦稱寶僑）是全球大型的日用品生產商龍頭之一，自 1837 年成立至今已有 185 年的歷史，其產品可分成 10 大類別，分別為：嬰兒護理、織品保養、家庭護理、女性護理、美容、頭髮護理、居家照護、口腔護理、個人保健，以及肌膚與個人護理。

寶鹼旗下知名品牌在日常生活中隨處可見，例如使用吉列刮鬍刀、用海倫仙度絲洗髮、更換嬰兒尿布用幫寶適、生理期使用好自在、用 SK-II 保養臉部等，幾乎含括每人每天所需的護理及生活用品。

去年全球原物料及運價高漲，寶鹼為了轉嫁營運成本，自去年 9 月起調漲嬰兒用品、成人尿布和女性照護等產品價格，平均漲幅 4%～9%。但由於是民生用品，即使漲價民眾還是會買，使得寶鹼營收獲利相對穩定。

喜歡領息的美股投資人，可將寶鹼列為持股參考名單，寶鹼每季配息 1 次（2、5、8、11 月），至今已除連續配息 65 年，若能趁股價於相對低點時進場，並長期持有，除獲得穩定現金流外，也有機會賺價差空間。

寶鹼小檔案

股票代號：PG

成立時間：1837 年

總部位置：美國俄亥俄州辛辛那提

市值：3,280.06 億美元 （截至 2022/9/20）

主要交易所：紐約證交所

經營項目：清潔劑、個人護理用品、家庭日用品等

寶鹼投資建議

近期法人機構對於寶鹼的目標價大略在 125～180 美元之間，中位數為 156.5 美元，以近期股價與目標價中位數相較，約有近 3 成的潛在表現空間，建議逢低分批布局，中長期投資。

 

金百利克拉克 Kimberly-Clark Corporation 全球家庭用紙巨擘，受惠疫情穩健成長

金百利克拉克是全球家庭用衛生紙、個人護理用品的領導品牌之一，成立至今已 150 年，其旗下知名品牌及產品為：舒潔衛生紙、靠得住衛生用品、可麗舒衛生紙、好奇尿布等，生產製造據點分布於 37 個國家與地區，產品行銷於 175 個市場，去年全球營業額超過 194 億美元。

在疫情大流行初期，民眾對於衛生紙的需求提高，金百利克拉克也因此受惠，其今年第 2 季度的銷售額為 50.63 億美元，年增約 7.22%，且淨收入增長 8% 至 4.37 億美元。

根據金百利克拉克今年第 2 季財報顯示，基於現階段營收狀況，該公司全年有機會增長 5%～7%，並維持調整後的 EPS 1.3 美元。但因近期通膨降低部分民眾的消費力，該公司持續觀察民眾消費數據，並擬定新的行銷策略，以因應未來可能發生的衰退。

此外，按照美股慣例，每年配息的 DPS（每股股利）會逐年提高，金百利克拉克已連續 51 年增加股息，若能趁股價修正時進場，可以較低成本來獲得長期的穩健配息。 

金百利克拉克小檔案

股票代號：KMB

成立時間：1872 年

總部位置：美國威斯康辛州尼納

市值：410.41 億美元 （截至 2022/9/20）

主要交易所：紐約證交所

經營項目：面紙、女性衛生用品、衛生紙、清潔用抹布等

金百利克拉克投資建議

近期法人機構對於金百利克拉克的目標價大略在 118～150 美元之間，中位數為 132 美元，以近期股價與目標價中位數相較，大約還有近 3 成的潛在表現空間，可考慮分批布局。

 

聯合利華 Unilever 跨國消費品代表，看好全年營收成長

總部位於英國倫敦的聯合利華，是由荷蘭聯合麥淇淋公司（Margarine Unie）以及英國利華兄弟公司（Lever Brothers）合併而成，至今逾 93 年，是老字號的跨國消費品公司之一。

該公司旗下品牌可分成 3 類別，營收來源與占比分別為：個人護理用品 41%、家庭護理用品 21%、食品飲料 38%，知名品牌包含麗仕、多芬、熊寶貝、寶瀅、立頓、康寶等。

聯合利華今年上半年的營收較前年增加約 14.9% 至 302.5 億美元，原因是調漲商品價格，來減緩成本上揚的影響。此外，該公司也調高全年營收展望，其全年的基本營收成長率原在 4.5%～6.5% 之間，目前有望超過該範圍。

綜合外媒報導，聯合利華高層坦言，通膨與廣告費支出增加，恐影響下半年的營運表現。對於投資人而言，該公司儼然是產業龍頭之一，若能持續隨著經濟穩定成長，中長期投資獲利將相對穩健。

聯合利華小檔案

股票代號：UL（美股）、ULVR（英股）

成立時間：1929 年

總部位置：英國倫敦

市值：1164.16 億美元 （截至 2022/9/20）

主要交易所：紐約證交所（美股）、倫敦證交所（英股）

經營項目：個人清潔用品、家庭護理用品、食品飲料等

聯合利華投資建議

近期法人機構對於聯合利華的目標價約在 39.37～58.77 美元之間，中位數為 49.84 美元，以近期股價與目標價中位數相比，大略還有近 3 成的潛在表現空間，建議分批布局。

 

高露潔－棕欖 Colgate-Palmolive 老牌口腔護理霸主，近 4 季營收穩健

高露潔－棕欖成立於 1806 年，主要生產個人護理、衛生用品等，旗下品牌以高露潔口腔護理系列的牙膏、牙刷、漱口水等產品最具盛名，子公司為希爾思（Hill's），為全球知名寵物食品製造商。

該公司已創立超過 200 年，品牌經營相當成熟，也代表獲利成長相對有限，在近年持續擴展全球業務之下，其收益近 4 分之 3 來自新興市場，是投資該公司時應考量的少數風險。

對於想追求穩健收益的投資人，高露潔－棕欖可納為持股觀察名單，該公司於 1895 年開始發放配息，且自 1963 年以來，逐年提高配息，也因此深受領息族青睞，適合作為準備退休金的來源之一。

即使消費品產業受通膨影響，部分公司銷售量略為下降，高露潔－棕欖近 4 季的財報表現仍相對穩定，投資人可藉由分批布局、中長期投資來獲得配息，並提升資產防禦力。

高露潔－棕欖小檔案

股票代號：CL

成立時間：1806 年

總部位置：美國紐約市曼哈頓

市值：626.9 億美元 （截至 2022/9/20）

主要交易所：紐約證交所

經營項目：口腔護理用品、個人清潔用品、衛生用品等

高露潔－棕欖投資建議

近期法人機構對於高露潔－棕欖的目標價大略在 68～91 美元之間，中位數為 82 美元，以近期股價與目標價中位數相較，有近 2 成的潛在表現空間，逢低分批布局為宜。


文章來源：Money錢雜誌

台股跌跌不休，空手竟才是最佳策略？專家：股市大底部還沒完，擔心錯過低點只是多餘！



 
台股跌跌不休，高現金部位或空手是最佳策略

第 4 季往往是股市多頭最容易表現的時節，但除非看到美國通膨穩定下滑的跡象，聯準會在今年第 4 季不會放慢升息腳步，股市多頭也會比較辛苦。

今（2022）年以來，台股跌跌不休，在股海苦苦掙扎的投資人，莫不期待台股會有「光輝 10 月」行情，卻不幸碰上「獵殺紅色十月」，急於在 12 月選舉前護盤的國安基金也慘遭套牢，投資人幾乎是買什麼賠什麼，這種弱勢格局還會持續好一段時間，保持高現金部位或乾脆空手，是最佳策略。

為什麼呢？習慣做多的投資人，或許會擔心此時空手會錯過買在最低點的機會，其實這種擔心是多餘的，因為股價最低點在事後才能確認，一個像樣的大底部通常需要至少 3 個月到半年的時間來完成，投資人有足夠時間從容布局，買在相對低點即可。

許多投資人此時才體認到股市走空，有些想要融券放空，這種人其實也是「後知後覺」，欠缺做空必須具備的特質—藝高膽大，還要猜對股價漲跌的時間點，否則很容易被「雙巴」，畢竟當前市場很容易受消息面影響而出現短線暴漲、暴跌。

 

超寬鬆資金讓股市泡沫化，主力出貨 散戶接刀

影響股市行情的因素很多，但歸根究底，可歸納成已故德國傳奇股神科斯托蘭尼（André Kostolany）所說的兩個必要條件：資金、信心，尤其資金最為關鍵，因為資金保持寬鬆或緊縮一段時間之後，往往會影響投資人的信心，這是人性使然，所謂「股市連三紅，散戶不請自來」就是這個道理。

簡單來說，如果市場資金越來越多，投資人對於股價會上漲的信心越來越強（越來越樂觀），就會形成多頭行情。反之，如果市場資金越來越少，投資人對於股價會上漲的信心越來越弱（越來越悲觀），就會形成空頭行情。

同樣的道理，股市多頭持續的時間越長，投資人信心會越來越強，加入多頭行情的投資人也越來越多，股市的泡沫就越來越大，會大到沒人可忽略，或不被極熱絡的投機行情所吸引，最後連「擦鞋童」及眾多後知後覺的小白都紛紛加入多頭行列，深怕錯過大行情，這種現象在過去 2 年很明顯。

2020 年新冠疫情大爆發，美國聯準會（Fed）與白宮緊急聯手大撒幣，過去兩年台股及美股受惠空前寬鬆的資金行情，超低利率加上過剩的流動性，造就大多頭末升段或末端延伸段的噴出行情，投資人有段時間幾乎是隨便買隨便賺，眾多小白難以抗拒，加上無遠弗屆的網路社群效應，眾人紛紛進場，市場主力或高手得以從容「出貨」給這群韭菜及其他散戶。

 

美國國債要先止跌，美股及台股才會止血

如果美國通膨上升只是「臨時性」短期現象，聯準會不需「暴力升息」、快速縮減資產負債表。由於美國通膨居高不下，今年聯準會只好暴力升息、快速縮表，造成股債市大失血，跌跌不休，連「最安全」的美國國債價格也大跌，甚至美國財政部長葉倫（聯準會前主席）也有些擔心債市流動性會出問題。

只要美國 CPI（消費者物價指數）年增率未降至 5% 以下（9 月仍在 8% 以上），聯準會大概率會繼續升息，目前市場預期 11、12 月仍將各升息 3 碼，聯邦基金利率今年底將達到 4.75%，且明年上半年還會升息 1～2 次，到時候聯邦基金利率可能來到 5% 上下，惟實際升息幅度要看未來幾個月 CPI 是否有效降溫。

只要聯準會繼續暴力升息（一次升 3 碼或更多），造成美國國債殖利率持續上升，突破波段新高，這也代表美國國債價格持續下跌。想要做多的股市投資人，必須先看到美國 10 年期國債價格止跌，即殖利率不再創波段新高，否則美股難止跌，頂多是跌深反彈，而美股不止跌，台股就難止跌。

相較於美股，近期台股表現相對弱勢，這跟美元獨強，新台幣及其他亞幣競貶息息相關，加上近期投資人對於兩岸可能開戰的風險意識上升，在新台幣止貶之前，台股也難擺脫弱勢格局。

 

文章來源：Money錢雜誌

科技新貴狂掃竹南房產？透天平均總價2年漲3成

2022-11-14 10:39:20經濟日報 記者朱曼寧／台北即時報導
在新竹科學園區、竹南科學園區兩大科學園區的加持下，竹南房市相當受市場關注。東森房屋研究中心彙整實價登錄資料發現，近兩年竹南各類型住宅的平均成交總價均上漲，其中以透天厝的漲幅最快，目前竹南透天的平均成交總價約為1,295萬元，與2020年同期的987萬元相比，兩年激增308萬，成長幅度超過三成，大樓、華廈的平均總價漲幅也在兩成以上。

 

東森房屋研究中心經理葉沛堯指出，竹南生活機能完備，房價基期相對較低，又有建設題材、科技題材、人口紅利作為支撐，區域發展前景相當看好。

 

葉沛堯表示，竹南是苗栗縣內人口第二多的地區，坐擁竹南科學園區、竹南工業區、廣源科學園區等多個產業園區，到竹科也僅有20分鐘左右的車程，近年來磁吸了大量科技新貴定居於此，帶動區域房市交易量能極速升溫。

 

另外，為緩解新竹、苗栗交通擁塞問題，政府也在積極規劃五楊高架南延項目，該案若進展順利，對竹南房市來說也會是一大重要利多，因此從長線來看，竹南房價繼續向上攀升的可能性很高，有意在竹南置產的民眾不妨抓緊時機，盡早搭上資產保值與增值的列車。

 

東森房屋竹南運動公園加盟店店東饒心奣表示，竹南的大埔重劃區是近期交易熱度頗高的區塊，該重劃區緊鄰台積電竹南廠，區內建商推案以總價在1,500萬上下的小戶型透天厝居多，憑藉優越的地理位置和良好的居住環境深受購屋民眾青睞。

 

隨著竹南房價飆漲，建商土地取得成本持續墊高，愈來愈多的建商改推大樓華廈，俗話說「物以稀為貴」，未來透天厝不僅更具抗跌保值性，而且還會成為購屋者身份的象徵，價格自然居高難下。

 

饒心奣指出，除大埔重劃區外，竹南運動公園周遭也是相當值得推薦的區塊。竹南運動公園位於竹南與頭份的臨界處，是竹南發展較早期的區域，周邊設有尚順育樂世界、威秀影城、苗北藝文中心、竹南車站、新南國小、照南小學等設施，基礎機能相當成熟，房市支撐力道更強。

 

目前竹南運動公園周遭預售案開價基本都在三字頭以上，相較前幾年的確上漲了許多。不過，對於預算相對有限的小資族、首購族來說，該區域附近其實還有很多總價在1,000~1,200萬上下的剛需住宅可供選擇，CP值也很不錯，購屋民眾可以多留意。



竹南示意圖。圖／東森房屋提供




資料來源／東森房屋


文章來源：房地產

興櫃市場也有潛力小金雞！專家曝 2 檔優質好股，營運穩健向上、財務體質良好！



作者：文：溫正中 圖：綠菌生技官網

財務體質良好 營運穩健向上，興櫃市場 2 檔優質好股出列

多數投資人較少接觸興櫃市場，原因在於興櫃市場單日成交量少，且資訊透明度較差，不過如果深入探究，會發現當中有許多值得投資的好公司。本期介紹的 2 檔個股就是最佳實例。

上市櫃公司諸多高權值標的固然亮眼，其實興櫃市場也有很多值得注意的好公司，儘管資訊透明度較差，成交量較小，但是作為上市櫃預備市場，如果深入搜尋，仍可發現不少潛力十足的小金雞。比如綠茵生技（6846）、公勝保經（6028）這 2 家公司的營運就相當穩健，值得研究。

 

擁多款保健食品原料專利，綠茵生技搭上熱門產業

今（2022）年 4 月甫登興櫃市場的生技新兵綠茵生技，實收資本額 2.44 億元，主要業務包括保健食品及原料的硏發、製造、銷售，去年營收 6.93 億元，其中內銷占 87%，外銷占 13%，稅前純益 1.69 億元，每股盈餘 5.46 元，今年每股配息達 8.2 元，上半年每股獲利達 3.26 元。

綠茵生技迄今年上半年，資產總額 7 億 3,653 萬餘元，負債 2 億 4,260 萬餘元，資本公積加保留盈餘達 2 億 4,979 萬餘元，每股淨值 20.23 元，財務健全。

成立已有 25 年的綠茵生技，即使在新冠疫情流行之下，每年仍能創造上百支熱銷產品，開發出多項具本土特色，且具國際競爭力的保健食品原料，目前最有名的產品原料包括 Antromax 固態培養牛樟芝菌絲體、Insumate苦瓜胜肽、Zymologist 101 綜合蔬果發酵液，今年也將繼續推出多款新品保健原料。

綠茵生技今年與國家研究院（簡稱國研院）共同開發 HCP774（神仙菜萃取），以及 CRK774（昭和草萃取）。其中 HCP774 可幫助增強體力，具有 6 張專利與 1 篇國際期刊發表，其他保健食品亦深受市場肯定。

綠茵生技整合集團垂直產業鏈，從自製硏發特色原料，結合旗下康普森生技國際代理的原料，以及 ODM 設計代工能量，強化客戶產品競爭力，輔以營養師團隊，提供教育訓練等專業輔銷資源，擴大一站式整合服務，提供多元化客製保健食品配方與劑型，幫助品牌業者在無生產壓力下，開拓更大商機。

 

成立 30 年獲利穩定，公勝保經備受存股族青睞

公勝保經去年每股獲利 4.05 元，今年每股配發現金股息 3.5 元。資本額 2 億元，資產總額 10 億 1,053 萬元，負債總額 5 億 7,807 萬元，資本公積加保留盈餘合計 6 億 6,373 萬餘元，每股淨值 21.62 元，財務狀況良好，今年上半年每股獲利達 2.25 元，由於長期以來，獲利穩定，股息配發率達 86%，在興櫃市場很受存股族歡迎。

成立已 30 年的公勝保經，長期以來經營相當穩健，連續 10 年榮獲有保險界奧斯卡奬之稱的「保險信望愛奬」最佳保險專業獎，以及最佳專業顧問奬，即使疫情嚴竣，去年營收仍然超過 22.5 億元，在中華徵信所的評鑑中，列名保經業第一，屬於綜合績效排名 990 大企業之一，兩度拿下 2021 亞洲超級金牛獎。

現代人盛行飼養寵物，為寵物投保的風氣也逐漸成形。根據保發中心統計，產險業者 2021 年寵物保險共銷售 5.71 萬張，較上年同期成長 112.35%，發生理賠率達 2.74 萬件，表示投保寵物保險件數中，有近半數的寵物險已出險，理賠金額達到 1.14 億元，賠款率高達 96.09%。公勝保經看準此商機，推出寵物險網路投保平台，網羅多家產險公司的寵物保險商品，方便飼主一鍵投保。

今年投資型商品在永旭保經、大誠保經、公勝保經共同努力下，來自保經及保代的初年保費，銷售占比激增至 11.4%，比去年同期高出 5 個百分點，相較業務員通路年增 4.1 個百分點還多，銀行通路則年減 9.1%。在大環境如此嚴竣下，公勝保經能夠長期保持穩定成長，值得保守型投資人列為長期存股標的之一。

 

本文精采內容來自2022年10月號《Money錢》，文中受訪者的情況或許有變，但提供的觀點、建議仍具參考性。

掌握最新投資理財資訊且，請鎖定 2022年11月號《Money錢》

（圖：綠菌生技官網 / 本文內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）


文章來源：Money錢

房市每年新增供給高達10萬戶 專家：只有這區相對安全

2022-11-06 22:14:23經濟日報 記者陳美玲／即時報導
據內政部資料顯示，近三年全國住宅存量多出近30萬宅，平均一年增加約10萬宅，房產專家何世昌分析，全國一年住宅存量多出約10萬戶，一手新屋市場新增供給量大增，房市警訊亮起。

 

何世昌指出，從近三年全國及各縣市住宅存量增加多寡，可一窺未來區域市場賣壓程度，新增供給愈多代表區域賣壓愈重，房價愈有可能出現反轉。

 

據內政部資料顯示，近三年全國住宅存量約增加近3.4%，雖然增幅不高，但總量卻大增29.52萬戶，其中光是六都就占了高達74%；若以成長率來看，桃園市、台中市居新增供給量體前兩名，三年增幅各達5.3%、4.8%，分別多出近4.5萬宅、近5萬宅。

 

若以量體來看，近三年新北市住宅存量新增5.28萬宅最多；而房價最高的台北市近三年新增住宅供給最少、僅0.7%，三年僅多出6,260宅，意味著台北市供給量仍較為緊繃，區域房市相對其他五都安全。



房市示意圖。記者朱曼寧／攝影


文章來源：房地產

房市降溫 恐到明年上半年

地緣政治風險升溫，加上中央銀行升息、政府打炒房、股市慘跌等因素衝擊房市熱度，央行昨天公布九月「消費者貸款與建築貸款餘額」，其中，購置住宅貸款（房貸）與建築貸款（土建融）餘額續創新高，但九月房貸餘額年增率僅百分之八點一七，連續六個月下跌，更創下二○二○年十二月以來的近廿二個月新低。

 

房市買氣近來明顯轉淡。央行統計，九月房貸餘額九點二四兆元、連六十六個月創歷史新高，但月增額縮小至三五一點三四億元，已連四月低於五百億元，且年增率持續下滑至百分之八點一七。

 

公股銀行高層說，房貸降溫是受今年以來的經濟不確定性影響，「今年量縮看來是無法避免」，以銀行房貸業務而言，在大環境不穩定下，還是會以風險為首要考量，不會在此時硬衝房貸，應會順經濟趨勢，嚴控市場走向。

 

銀行消金主管指出，房市短期出現明顯降溫，除了消費端縮手，金管會拉高第三戶以上房貸風險權數，銀行會擇優承作風險權數低的房屋貸款，更加慎選客戶和案源，不會大力去推房貸。該主管說，「房市至少會冷到明年上半年」，但價格恐不容易動，主因近年建築成本拉高，價要跌機率很低，除非到明年下半年成屋仍多，賣方才可能讓利。

 

央行官員表示，只要有買賣成交，房貸餘額就會墊高，且餘額是以上個月餘額加上新增案件再減掉還款，由於還款期數很長，有寬限期也不會還款，因此整體餘額持續創新高。但以年增率來看，房貸餘額成長持續下修。官員分析，政府房市健全措施，針對貸款成數等都有限制，政府各部會都有祭出相關打炒房措施，導致貸款有減少，加上全球景氣前景不明朗、金融市場動盪，各項因素都使民眾購屋更為謹慎。

 

國人購屋會避開「民俗月」，因此農曆七月後的下一個月，房市通常多會回溫，但今年九月僅月增三五一億元，相較近兩年同期都至少月增六百億元以上，等於較正常水準「腰斬」。若以六都九月買賣移轉棟數觀察，九月移轉棟數月減百分之四點二、年減百分之十四點二，僅台中市年月小幅雙增、桃園市小幅月增外，其餘縣市已全面衰退，顯示房市氛圍明顯轉趨保守。

 

土建融方面，九月年增率從上月百分之十二小幅升至百分之十二點○四。官員分析，建商因應九二八檔期大量推案有資金需求，加上因應央行要求購地貸款須在十八個月內開工，部分建商按計畫進行，帶動資金動撥需求。官員認為，中長期下滑趨勢並未改變，建商土建融餘額年增率近一、兩年長期趨勢都是下降，與整體大環境有關，包括工料成本上揚、尤其缺工問題顯著，導致房市成本難以評估。


文章來源：房地產

新屋價量背離 埋變盤隱憂



房市示意圖。記者朱曼寧／攝影


 

 

據國泰房地產指數資料顯示，今年第2季六都、新竹縣市新屋房價全創新高，又以新竹年成長53%最高，其次為高雄市年增41.7%；學者表示，第2季新屋房市呈現「價量嚴重背離」，可能成交價格指數上升到128.33，可能成交量指數萎縮到86.81，至今年底買氣若未同步跟上，市場恐將變盤，由上揚軌道轉為持穩、甚至緩跌。

 

 



圖／經濟日報提供


文章來源：房地產


 

 

今年第2季全國預售、新成屋每坪成交價站上45.86萬元新高、年增34.7%；以區域來看，六都、新竹縣市新屋房價全創新高，又以新竹漲幅最凶猛、年成長率高達53%，每坪可能成交價達40.95萬元。漲幅排名第二為高雄市，每坪可能成交價達30.51萬元、年增41.7%。桃園漲幅也高達38.9%，每坪可能成交價達38.5萬元。

 

台中今年第2季新屋年漲幅也高達35.7%，每坪可能成交價為42.22萬元；台南新建案房價漲勢也有31%、每坪可能成交價在28.46萬元；至於高房價的雙北市，漲幅相對弱，新北市年漲幅22.4%、台北市為19.2%，每坪可能成交價各達49.67萬元、109.04萬元。

 

值得注意的是，第2季在國內疫情突然竄起之下，新建案30天銷售率、成交量雙雙下滑，全國新建案30天銷售率季減1.1%，成交金額、戶數各衰退29.7%、26%，新屋房市進入「價量背離」市況。

 

以區域來看，高雄市買氣萎縮最多，30天銷售率季減14.3%，成交金額、戶數各季減34.4%、49.5%。桃園市30天銷售率季減5.3%，成交金額、戶數各較上季大幅衰退68.8%、70.8%。台北市、新北市30天銷售率為季減2.9%、季增0.4%，成交金額和戶數則各減少54.1%、24.6%和萎縮44.5%、42.6%。

 

買氣相對有撐的是新竹縣市、台南市、台中市，建案30天銷售率季增率各達7.9%、6.7%、2.6%。尤其新竹縣市成交金額、戶數季增率高達97%、45.1%，台南市、台中市成交金額和戶數各為26.1%、20%和60.7%、65.7%。

 

國泰房地產指數季報協同主持人章定煊表示，消費者對於連續高漲的房價已抱持警戒態度，此次多頭氣勢大幅受挫，接下來在貨幣將持續緊縮之下，房市多頭的氣勢將更難營造，因此今年928檔期大量推案帶來的反而是更多的餘屋累積，營造成本無法轉嫁，對於資金鏈吃緊的中小建商壓力更大。

 

章定煊認為，若928檔期購屋者的反應良好，對於後市而言會更刺激投機的氣焰，讓行情更持續往脫離基本面方向發展；不過，繼今年第2季「價量嚴重背離」後，若買氣未能同步跟上、市場將擺脫上揚軌道，市況恐將變盤，往持穩甚至緩跌方向走。

 

華固建設總經理洪嘉昇分析，2020年下半年至今年首季、房市買氣大好的情況已經過去了，現階段房市處於「價量背離」的市況，顯示市場已進入新一輪格局。

 

洪嘉昇指出，自住客還是能夠接受新建案價格，認為今年928檔期甚至接下來新屋買氣，將呈現「個案表現」，建商品牌力強弱、產品優劣將是買氣決勝關鍵。


文章來源：房地產

融資融券是什麼？合法借錢買賣股票？一分鐘搞懂信用交易風險！



 
融資融券


沒錢買股票？你或許聽過「融資」和「融券」，甚至可能曾在新聞上看到分析師利用「融資融券餘額」來判斷一支股票的多空勢力。聽起來很複雜，但其實不難懂，下面利用一分鐘時間來看懂什麼是台股的信用交易吧！

信用交易的規則

融資：你預期這支股票未來會漲，先跟券商借錢買股票。

融券：你預期這支股票未來會跌，先跟券商借股票來賣掉。

如何融資？首先需要準備二種東西

想要融資交易，首先要先準備一個股票信用交易帳戶，再來就是自備款（保證金）。

融資的交易成本：



基本的手續費


交易稅


融資利息（每家券商不同，一般年利率約在6%~7%）


你的自備款（保證金）



就如同你想買房子但沒足夠多的錢，因此貸款、跟銀行借錢買房子一樣，你想買某支股票，但是錢不夠，因此先向券商借錢來買股票，這就是融資。而房貸銀行並不會全額貸款給你，同樣的，融資也是需要自備款的，現行規定融資成數是「上市六成、上櫃五成」，也就是融資買上市公司的股票，你需要準備40%自備款（券商借你60%）；而融資買上櫃公司的股票，則需準備50%自備款（券商借你50%）。舉例而言：

假設某支上市公司的A股票，股價100元

現買須支付：100Ｘ1,000（股）=10萬元

以融資買進：10萬元Ｘ40%＝4萬元

因此以4萬元操作10萬元的部位，槓桿就是2.5倍（10/4=2.5）

融資請小心斷頭風險

使用槓桿工具投資，可以讓我們以較少的成本買賣股票，但當股票虧損時，損失的資金也會被放大。當融資買股時，若融資維持率低於130%，股票就有被「斷頭」的風險。什麼是融資維持率呢？它是一種保護券商的機制，就是「股票現值÷融資金額」，繼續以上述例子說明：

以4萬元購買10萬元的股票，買進後融資維持率為：10萬÷6萬Ｘ100%=166%

而當股價跌到融資維持率低於130%前，券商就會發出「融資追繳令」，通知投資人要補繳保證金（T日），不補錢進去就會被「斷頭」，在T+3日開盤被強制賣出股票。

如何融券？你需要融券保證金

當你預判某支股票未來會下跌時，你可以先向券商「借股票來賣」，等到未來股價下跌後，再買回股票還給券商，以此賺取價差，這就是「融券」。

融券交易成本：



基本的手續費


交易稅


融券利息（每家券商不同，一般年利率約在0.1%~0.4%）


借劵費（融券手續費，通常一次0.08%）


融券保證金（90%）



但券商並不會無端借券給你，除了借券費之外，你還需要自付90%的融券保證金。也就是說10萬元的股票，投資人必須自付保證金9萬元。

當你融券放空時，股票跌時你會獲利，股票漲了你反而會賠錢。舉個例子：某上市公司B股票，股價100元，你不看好它想融券放空，向券商借股票賣出後得到100元，幾天後B股票果真如你預期下跌了，從100元跌到80元，此時你再回補股票，最終獲利賺了20元。

融券請小心軋空行情及強制回補

投資一定有風險，當你融券放空但股價卻不跌反漲時，代表未來你必須還券商一張更貴的股票，也就是說你會賠錢。以上述例子而言：

你融券放空1張B股票，股價100元

你的融券保證金：100Ｘ1,000（股）X0.9=9萬元

融券維持率＝（融券擔保品市值+保證金）÷融券股票最新總市值＝(約10萬+9萬)÷10萬 =約190%

而當B股票一路漲至300元，你賠到融券維持率快低於130%前，券商就會通知你要補繳保證金，若不補錢進去券商就會強制進行融券回補。而當股票越漲越高，太多人想融券回補，趕快買一張股票還券商時，又會再把股價再推高，這就是所謂的「軋空」。此刻你就得面臨認賠殺出、繼續補足保證金、抑或是不知該如何停損，最後以斷頭收場的局面。

除此之外，台股每年會有兩次融券「強制回補」的日子，一個是股東會，另一個則是除權息。公司會提前公告相關的停止過戶日程，你必須在融券的最後回補日前，將融券放空的股票提早回補，否則就會在最後一天結算，被以市價買回。

信用交易有一定的風險，而台股對於放空的限制更是嚴格，融券放空的條件與額度限制都比融資來得多，風險也較大，提醒投資人們在選擇融資融券交易時務必謹慎小心，以免違約交割的窘境發生。


文章來源：Yahoo!股市

房貸207萬7年繳清「免多付利息」還錢神招曝！他喊2年後再買房

 
圖／取自Unsplash。攝影者Francesca Tosolini。（示意圖，非內容畫面）

台灣房價漲不停，面對央行日前再升息半碼，房貸族每月房貸壓力日趨加重，不過上有政策，下有對策，臉書社團「爆廢公社」就有網友苦盡甘來，直呼自己買房後熬了7年，終於能按下「結清」這選項，同時還貼出銀行APP繳貸款的截圖，並透露「免多繳利息」的小秘訣。
根據臉書社團「爆廢公社」該文內容，一位自稱正式脫離房貸一族的網友，日前開心發文直呼「我等7年了，早就等不及按這結清選項了」，並公開銀行APP的截圖，裡頭可以看到，原PO最初的貸款金額為207萬元，後來貸款餘額剩29萬4674元，而其帳戶存款有30萬811元，於是他打算一口氣結清，也計畫2年後再買一棟房子。
 

 

不僅如此，原PO同時還透露自稱還房貸的小秘訣，即採用「本金平均攤還」的方法，也就是先苦後甘的概念。

原PO提到，這方式意指每期要還固定本金，且當月利息會隨每期貸款餘額剩下的數字減少，所以每月的月付金都不太一樣，得經常確認，跟本息平均攤還每個月總還款額固定，有很大的不同。


圖／取自Unsplash。攝影者deborah cortelazzi。（示意圖，非內容畫面）
 

此外原PO也建議，還房貸從中間期開始，提早還會比較有利，否則前期很多錢都是送銀行賺利息。話鋒一轉，原PO也說自己不追求完全無債，日後將繼續挑戰，運用借來的錢發展資產。

 

該文一出，不僅吸引一大票網友前來祝賀，恭喜原PO脫離房貸地獄，還有網友大呼羨慕地表示「好好喔，貸200萬就能買房」，對此原PO回應「非也！那是增貸！原本800快還清，卻又增貸220」。

另也有人好奇，究竟原PO一個月繳多少房貸？而他則坦言「剛貸款時220萬，月付20435，結清前一個月應該是月付11000左右，10年120期的。」


文章來源：城市學

捷運聯開案 周邊房市迎三大利多
2022-10-11 00:17:59經濟日報 記者朱曼寧／台北報導
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軌道經濟帶動人流、金流，幾乎是房市不敗定律，專家分析，大型捷運招商案的開發，不僅能提升生活機能，帶動區域房市行情，更為周邊房市帶來三大正向發展。

 

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中分析，首先是豐富生活機能，大型招商案多半採複合式開發，可為地方挹注居家採買、休閒娛樂等機能，尤其是對新北市新店十四張、桃園蘆竹A10山鼻站等商圈發展尚未成熟的新興區段，生活機能的提振，將強化區段對消費者的吸引力，增添房市賣點。

 

第二是提升產經地位，大型開發案投資額可觀，如台北車站E1、E2公辦都更案，估計開發規模就超過200億元，招商引資效益驚人，且投入的企業多半來頭不小，因此區段產經遠景亮麗，商圈發展可期，房市也將在產經拉抬下更具前景。

 

第三是引進人口買盤，大規模的投資開發，將為區段創造就業機會，並引入居住人口，以十四張站聯開案為例，新北市政府就預估能為地方帶來1.2萬個就業機會，引入1.1萬人口，使區段的房市需求提升，強化市場買氣。

 

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，軌道建設對區域機能提升、支撐房價有正向幫助，許多買方及投資人會依循軌道路線購屋，隨著大台北交通路網逐步成熟，也有不少民眾看好未來增值潛力沿線購屋。

文章來源：房地產